Forretningsidé; privat administrationsselskab

Læsetid: 10 minutter

Har du ikke tid til at læse? Efterlad din mail - vi sender et link til artiklen.

Ifølge Rosstat bruger en russer i gennemsnit mere end 1.700 rubler om måneden på boliger og kommunale tjenester. Markedet for boliger og offentlige forsyningsvirksomheder er tre gange større end markedet for forbrugertjenester, fire gange større end passagertransportmarkedet og syv gange større end markedet for medicinske tjenester. På samme tid garanterer en sådan markedsstørrelse slet ikke en virksomheds fortjeneste eller endda en breakout.

Beboere i flertallet af flerfamiliehuse vedligeholder ikke deres huse selv: de skifter ikke pærer i indgangene, reparerer ikke ramper, fjerner ikke sne om vinteren. Dette gøres af administrationsselskabet, som beboerne i huset indgår en aftale med. Straffeloven modtager penge fra beboerne til alle forsyningsselskaber, betaler leverandører for vand, gas og elektricitet. Og han opbevarer pengene til vedligeholdelse af huset.

UK er et almindeligt kommercielt selskab, LLC eller JSC. For at åbne et administrationsselskab skal du få en licens til at styre lejlighedsbygninger og bestå en kvalificerende eksamen. Ansæt derefter rengøringsmidler, blikkenslagere og elektrikere, indgå en aftale med organisationer, der leverer ressourcer. Det er sværere end at åbne en tøjbutik, men det er meget muligt - der er 20 tusind boliger og kommunale servicefirmaer, der opererer i Rusland.

Vi talte med Inna fra administrationsselskabet Alfa-Service for at finde ud af, hvorfor markedets enorme størrelse ikke garanterer en lille fortjeneste, og hvorfor det ikke er værd at gå ind i dette område, hvis der ikke er noget trumf kort i ærmet.

Klienter er svære at finde

At finde kunder på dette marked er vanskeligere end i detailhandel eller catering. Du kan ikke bare starte reklamer på Internettet eller mund til mund - du skal gå den hårde vej.

Der er tre hovedmåder: at vinde buddet, at forhandle med bygherren eller at overbevise lejernes generalforsamling om at ændre CC. I det første tilfælde vil en ung virksomhed ikke være i stand til at konkurrere med erfarne konkurrenter. I det andet mangler iværksætteren muligvis forbindelser. Og den tredje kræver utrolig indsats: du skal samle lejere og overtale dem til at gennemgå en kompleks procedure. Hvis grundlæggeren ikke har stærke forbindelser eller evnen til at påvirke lejernes beslutninger, vil det være næsten umuligt at finde genstande at styre.

Kunder betaler ofte ikke

Russernes samlede gæld i boliger og kommunale tjenester overstiger 500 milliarder rubler, hvilket er ca. 10% af hele markedet. Beboere betaler muligvis ikke i flere måneder eller endda år. Der er dem, der ikke betaler og venter, indtil forældelsesfristen er gået i håb om, at de ikke har tid til at blive sagsøgt, og gælden afskrives. Hvis virksomheden ikke har tid til at gå til retten inden for tre år, går pengene tabt.

For at få deres penge slukker virksomhederne elektricitet, vand og lægger nogle gange stik i kloakkerne

Problemer i boliger og kommunale tjenester

De fleste af beboerne i moderne lejlighedsbygninger er helt sikkert ikke tilfredse med arbejdet i de lokale boliger og kommunale tjenester, men kun få er i stand til at organisere en initiativgruppe og rette op på situationen. Og alt dette på baggrund af udbredt ødelæggelse i gårdene og indgangene. Brudte vinduer og døre, skrumpede trapper, tilstoppet og beskidt affaldsskakt, graffiti, utæt tag og meget mere. Derudover kan en sådan beklagelig tilstand af kældre og indgange være sundhedsskadelig. Fugtighed og uhygiejniske forhold, spredning af rotter, lopper og kakerlakker, skimmel. Og bare åben adgang til indgangene til lofter og kældre gør dem til et yndet sted at besøge for stofmisbrugere, småkriminelle og hjemløse.

Alle disse problemer er ret løselige, og de penge, der overføres til boliger og kommunale tjenester, vokser konstant. Imidlertid er serviceniveauet fra administrationsselskaber normalt modbydeligt. Selv med et gennembrud i vandforsyningen forlader et team blikkenslagere med en stor forsinkelse, og skaden fra ulykken kommer meget mere ud, end reparatørerne straks ankommer. Og hvis de elektriske ledninger er udbrændte, kan du endda vente på elektrikerne i flere dage. Og pointen her er ikke så meget skødesløshed, forsømmelighed eller dovenskab hos ZhEK-medarbejderne, men de mange problemer i selve strukturen i brancheens offentlige forvaltningssystem.

Moderne administrationsselskaber

Det langvarige fravær af sund konkurrence, monopol fra statsejede boligkontorers side har ført til ineffektiv forvaltning og fordeling af midler. Som et resultat bliver mange penge i branchen brugt til at lappe huller. Dårlig reparation af varmesystemet i den kolde årstid, fryserør i indgangene på grund af knuste vinduer og døre. Med enorme varmetab betaler beboerne faktisk for opvarmning af gaderne, ikke deres huse. Husstyringssystemer, der blev dannet tilbage i sovjettiden, fungerer fortsat ineffektivt i de fleste russiske byer. Og i mangel af konkurrence indser de deres fordelagtige position. Når alt kommer til alt, hvorfor arbejde bedre, hvis pengene alligevel betaler.

I øjeblikket korrigerer private administrationsselskaber situationen lidt, de erstatter de gamle ZhEK'er og DEZ'er. Konkurrence vokser frem og bidrager til den samlede forbedring af tjenesten. Boligejersammenslutninger tilbydes et valg. Desværre er denne proces lige begyndt. Hvorfor har iværksættere ikke travlt med at mestre denne virksomhed? Når alt kommer til alt er dette en omsætning på flere milliarder dollars.

Markedets gennemførlighed

Marketingbureauer gennemførte en analytisk undersøgelse af Moskva-markedet for boliger og kommunale tjenester. I gennemsnit vurderes denne sektor til en milliard euro om året. Markedet er virkelig stort, og mere end to og et halvt tusind virksomheder går ind for retten til at servicere offentlige forsyningsvirksomheder, hvoraf mere end to tredjedele er små private organisationer. Men på trods af den forbedrede ressourceforvaltning på grund af det nedslidte netværk af kommunikation og faciliteter, der er overtaget af ledelsen, er fortjenesten for sådanne virksomheder minimal. De fleste af midlerne bruges til udskiftning eller dyre reparationer. Situationen er bedre i nye bygninger, hvor boligejersammenslutninger straks organiseres.

Det er faktisk uhensigtsmæssigt at åbne en forretning til at servicere offentlige forsyningsvirksomheder på basis af "Khrushchevs" bygget i 70'erne med deres slidte kommunikation. Virksomhedens tilbagebetaling kan i dette tilfælde nå op på 5 eller flere år. Men selv i forsømte tilfælde kan markedet for boliger og kommunale tjenester være meget rentabelt. Ifølge marketingfolk kan situationen ændres ved at ændre forretningsretningen og gøre den til en kerneforretning. Tiltrækning af udviklingsselskaber.

Udviklingsselskabets fortjeneste ved forvaltning af boliger og kommunale tjenester er uforligneligt lavere end ved implementeringen af ​​egne projekter og investeringer. Imidlertid søger udvikleren at organisere sit eget ledelseskontor på de faciliteter, der bygges. Således tiltrækker kunder med en færdiglavet løsning. Derudover er det lettere for en virksomhed at fjerne sine egne fejl og konstruktionsfejl.

Søgning efter klienter og valg af egnede objekter

Næsten alle, der bor i en lejlighedsbygning, er fortrolige med administrationsselskabernes aktiviteter inden for bolig og kommunale tjenester (i det følgende benævnt - UK). Mange forbinder dem med "GBU Zhilischnik", det vil sige en statslig eller kommunal budgetvirksomhed, der fortsætter traditionerne med sovjetisk ZhEKov med en service af passende kvalitet. Markedet for private administrationsselskaber er dog modnet i landet. Det har alle forudsætninger for konsolidering.

Markedet er modent

Markedet for kapitalforvaltningsselskaber er ret stort. Ifølge vores estimater betaler ejerne af flerfamiliehuse kun i Moskva og Skt. Petersborg med regioner såvel som i byer med en befolkning på en million administrationsselskaber omkring 400 milliarder rubler om året (i det følgende alle skøn for MC-markedet er resultaterne af vores analyse af databasen fra Fund for Reform Assistance Housing and communal services). Og dette er kun til vedligeholdelse og reparation af boliger uden at tage hensyn til de faktiske forsyningsselskaber (varme, vand, gas osv.). Hvis vi ekstrapolerer disse tal til hele Rusland, får vi mere end 1 billion rubler. Og halvdelen af ​​dem er fra private virksomheder.

Det mest slående eksempel på ankomsten af ​​store private investorer inden for forvaltningsselskaber er PIK-Comfort, et medlem af PIK-gruppen af ​​Sergei Gordeev. Vises i 2021 og begynder at vokse aktivt i 2021, det er nu det største private administrationsselskab i landet (og det største administrationsselskab generelt) med mere end 50 millioner m2 under ledelse. Og i de senere år er flere og flere private investorer begyndt at følge hendes eksempel.

Det britiske marked ligner nu dagligvaremarkedet for 10-15 år siden. Den første lighed er, at denne forretning skalerer ret let "i bredden". I dag er markedet ikke konsolideret, der er ingen begrænsninger for omfattende vækst, herunder gennem køb af andre spillere.

Fortsat detailanalogen, lad os huske det typiske landskab i et boligområde for 20 år siden: i næsten enhver have var der en lille købmand, der ejes af en lokal iværksætter. Nu er næsten alle disse butikker forsvundet, og deres plads er indtaget af Pyaterochka, Magnets eller Dixie. I 2021 havde Pyaterochka-kæden 100 butikker, nu er der 15350 af dem - kæden er vokset 150 gange.

Det samme er ved at ske med det britiske marked. Der er næsten 900 administrationsselskaber i Moskva og Moskva-regionen, mens 90% af spillerne er små og forvalter boliger på mindre end 600.000 m2 hver. Alt i alt tegner sådanne små virksomheder sig for mere end 55% af den samlede boligmasse i regionen. I dag er der kun en rigtig stor privat aktør på markedet - PIK-koncernen. De nærmeste konkurrenter halter bagefter med hensyn til arealet af huse under forvaltning i mindst en størrelsesorden.

Fremtidig konsolidering, omend i en implicit form, lettes af staten. Formelt er statsregulering på dette område ikke særlig vigtig: hvert administrationsselskab udstedes en licens og kan tilbagekalde den, hvis der er væsentlige overtrædelser i aktiviteterne.

I praksis er bolig- og kemikombinationen et meget politisk følsomt område. Derfor griber lokale myndigheder ofte og aktivt ind i straffelovens arbejde. Borgmestre, guvernører og deres stedfortrædere for boliger og kommunale tjenester afholder regelmæssige møder med ejerne af administrationsselskaberne for at drøfte presserende spørgsmål. Naturligvis vil det være lettere for dem at diskutere dagsordenen med 5-10 store spillere end med hundreder af små.

Endelig kan aktiver på dette marked købes ret billigt og nogle gange endda "tages væk gratis." Et af nøgleproblemerne for mange administrationsselskaber er den kroniske manglende betaling af beboere. Situationen forværres endnu mere, hvis virksomheden fungerer som et "transitlink" til betaling af regninger mellem beboere og ressourceforsyningsorganisationer (RSO). I dette tilfælde er straffeloven selv ansvarlig for at betale for RNO-tjenesterne, og den har intet at betale med, hvis den ikke kan modtage penge fra lejerne. Dette kræver effektivt arbejde med debitorer, hvilket ikke altid er tilgængeligt for små aktører.

Uudnyttet potentiale

Men dette er ikke den eneste faktor i administrationsselskabets investeringsattraktivitet. Ud over at vokse i bredden er denne forretning også skalerbar i dybden.

Beboere i lejlighedskomplekser ved meget godt, hvor vigtigt det er at vælge et pålideligt administrationsselskab, fordi de betaler en masse penge, så deres hus konstant overvåges, og der foretages rettidige nødvendige reparationer. Men desværre er folk ofte ulykkelige, de forstår ikke, hvor deres penge går, og hvem der er ansvarlig for det. Derfor nægter mange huse i dag generelt administrationsselskabers tjenester og danner såkaldte HOA'er. Men også her er ikke alt så glat, for folk er ofte kun klar til at være forargede, men i virkeligheden ønsker ingen at gøre noget selv. Det er meget vanskeligt at finde aktivister i hver lejlighedskompleks, så eksistensen af ​​administrationsselskaber fortsætter.

I dag er vores gæst Lyudmila Vladimirovna fra Voronezh. Reconomica-magasinet bad hende om at fortælle, hvordan administrationsselskabet fungerer, fordi hun som ingen andre kender alle nuancerne i denne sag. Lyudmila Vasilievna i det fjerne 2021 var i stand til at åbne sit eget firma til forvaltning af beboelsesbygninger og gjorde meget kompetent forretning, indtil hun stadig måtte lukke sin virksomhed. Læs alle detaljerne i hendes historie nedenfor.

Oprettelse af administrationsselskabet

Hej! Mit navn er Lyudmila Vladimirovna Merkulova. Jeg bor i Voronezh. Da jeg startede min boligforvaltningsvirksomhed i september 2021, var jeg 56 år gammel. Administrationsselskabet (MC), oprettet af mig, arbejdede indtil udgangen af ​​2021.

Overførsel af huse til ledelse

I begyndelsen af ​​2021'erne arbejdede jeg i hovedbygningsafdelingen på en af ​​Voronezh-fabrikkerne. Vi byggede boliger i flere etager. Halvdelen af ​​lejlighederne i dem blev solgt til en reduceret pris til dem, der stod på ventelisten på anlægget, resten blev købt af alle til en kommerciel pris.

På virksomheden bevægede virksomheden sig med stormskridt mod konkurs og ophør af boligbyggeri. Det var nødvendigt at lede efter et nyt job. På balancerne for mange virksomheder var de boliger, de byggede, som de forsøgte at slippe af med. Overført til jurisdiktion for den nyoprettede straffelov.

I 2021 oprettede jeg en LLC, hvis charter indeholdt en type aktivitet - ejendomsadministration. Der blev indgået en aftale med ledelsen af ​​virksomheden om at overføre to administrationsselskaber til administrationsselskabet med et samlet areal på 13.862 kvm. ...

Et af husene, der betjenes af vores administrationsselskab.

Jeg havde ingen startkapital. Som en økonomisk "sikkerhedspude" aftog fabriksledelsen i de første tre måneder af dannelsen af ​​mit firma at fortsætte med at betjene de overførte huse alene. Pengeoverførslerne fra befolkningen i disse måneder skulle gå til min konto.

Organisatoriske højdepunkter

Management Company - administrationsselskaber inden for boliger og kommunale tjenester er blevet en integreret del af den fælles struktur og opfylder forpligtelser over for beboere i flerfamiliehuse med henblik på forbedring og levering af grundlæggende daglige behov.

Enhver juridisk enhed, der ikke har problemer med loven, kan blive manager. Denne niche for forretningsfolk forbliver relativt gratis, da den betragtes som ikke særlig rentabel. På den anden side er der praktisk talt ingen konkurrence i det, og du behøver ikke lægge for meget på at finde kunder. Det er nok at tage kontrol over flere højhuse - og basen til arbejde er klar.

Det kan ikke siges, at det vil være meget let at åbne et administrationsselskab, for for nylig er regeringens krav til disse strukturer blevet meget hårdere end før. Ikke desto mindre, i fravær af en stor startkapital, men med et stærkt ønske om at starte din egen virksomhed, kan du tage en risiko ved at træde over frygt og usikkerhed.

Ledelsesorganisation og dens typer

Russisk lovgivning lægger streng kontrol over kommercielle ledelsesstrukturer, der opretholder optimale faciliteter for beboere i lejlighedsbygninger og giver boligrenoveringer, uafbrudt levering af basale energiressourcer som elektricitet, gas, vand og varme. Dette er hovedformålet med straffeloven, som skal udføres mest effektivt. Beboere bør opleve maksimal komfort til gengæld for regelmæssige månedlige rater. Straffelovens aktiviteter (det korrekte navn er "administrerende organisation") kontrolleres af følgende juridiske handlinger:

  • Civil- og boligkoder i Den Russiske Føderation.
  • De ændrede krav til organisationen, foreskrevet i den føderale lov nr. 255-FZ (dateret 21. 7. 021).
  • De etablerede metoder til regulering af opvarmningstakster ved regeringsdekret N 1075 (dateret 22. 0. 021).
  • Regulering af forbindelserne inden for vandforsyning og sanitet i den føderale lov N 416-FZ (dateret 07. 2. 021).
  • Og andre love om ændring af energieffektivitet, om at hjælpe boliger og kommunale tjenester med at gennemføre reformer, godkende nye regler og regler for driften af ​​boligmassen osv.

At forstå, hvordan man åbner et administrationsselskab inden for boliger og kommunale tjenester, hjælper med at kende dets korrekte organisering og metoder til projektimplementering. Beboere får valg af hjemledelse i en af ​​tre muligheder:

  • Hybrid - til store bygninger i flere etager, hvor beboerne løser alle ledelsesmæssige, driftsmæssige og organisatoriske problemer for at vedligeholde huset alene uden hjælp fra tredjepartsfirmaer.
  • Umiddelbar - til små huse med 40 lejligheder eller derunder. I dette tilfælde vælger lejerne en repræsentant fra huset, der indgår kontrakter med entreprenører om at udføre de nødvendige reparationer på vegne af offentligheden.
  • Operationel - til MKD eller flere, bundet til en kommunikation. Sagen når et lejermøde med flertalsafgørelse beslutter valget af det mest passende administrationsselskab for dem - den administrerende organisation.

Baseret på mødet udarbejdes der en aftale mellem lejerne og lederne, som er forseglet ved en aftale, der angiver begge parters forpligtelser. Flere højhuse, samlet af et enkelt centraliseret system, kan samtidig deltage i kontrakten.

Krav til den administrerende organisation inden for bolig og kommunale tjenester

Disse data sammen med oplysninger om det udførte arbejde, listen over tjenester såvel som deres omkostninger og andre oplysninger er optaget i det samlede føderale informationssystem - GIS Housing and Communal Services - hvor en lejer kan kontakte for at afklare de spørgsmål, der er opstået. Manglen på information om denne ressource giver lejerejerne ret til at indgive en klage til bolig- og fællesinspektionen eller endda anklagemyndigheden.

Forretningsidéer og nyheder i Krasnodar
Små forretningsidéer Krasnodar
  • Læsningstid. 25 minutter
Små by forretningsidéer
Køb | Sælg klar forretning
  • Læsningstid. 11 minutter
Skovvirksomhed
Skovvirksomhed
  • Læsningstid. 20 minutter
Hvad er den bedste forretningsidé
Bedste opstartsideer
  • Læsningstid. 24 minutter
Vi bruger cookies
Vi bruger cookies til at sikre, at vi giver dig den bedste oplevelse på vores hjemmeside. Ved at bruge hjemmesiden accepterer du vores brug af cookies.
Tillad cookies.